近日，山東省財政廳、住建廳聯(lián)合印發(fā)《山東省新建物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》（下簡稱《辦法》），對商品房屋的保修范圍和最低保修期限進行了統(tǒng)一規(guī)定，并明確了使用保修金的各類情形。

《辦法》中，對正常使用條件下，商品房屋的保修范圍和最低保修期限進行了明確規(guī)定：房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程為5年，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；外墻外保溫工程為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程為2年；開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一裝飾裝修的商品房裝修工程為2年。其他項目的保修期限和保修范圍，由開發(fā)企業(yè)和業(yè)主在商品房銷售合同和質(zhì)量保證書中約定。

按照《辦法》，商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起計算。

同時，《辦法》中也對不屬于保修范圍的情況進行了界定：因業(yè)主不當(dāng)使用物業(yè)或者擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的物業(yè)質(zhì)量問題；非開發(fā)企業(yè)建設(shè)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)的質(zhì)量問題；因不可抗力造成的物業(yè)質(zhì)量問題，均不能使用保修金。

保修期內(nèi)商品房如發(fā)生需要維修的情況，維修金如何使用？《辦法》規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會向物業(yè)主管部門提出保修金使用申請；業(yè)主委員會尚未成立的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主推選的業(yè)主代表向物業(yè)主管部門提出保修金使用申請。

物業(yè)主管部門接到保修金使用建議書或使用申請后，經(jīng)核實符合使用保修金政策的，由保修金使用申請人選擇具有相應(yīng)資格、能力的施工單位進行維修。承擔(dān)維修的單位，應(yīng)當(dāng)編制維修方案及資金預(yù)算，報物業(yè)主管部門審查后組織維修。實施維修的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工單位應(yīng)合理控制維修成本，完成維修后，填寫物業(yè)維修工程費用清單，并由保修金使用申請人簽章確認(rèn)。

物業(yè)主管部門在收到物業(yè)維修工程費用清單后核實有關(guān)情況，并于20日內(nèi)向保修金使用申請人或維修單位轉(zhuǎn)賬，將維修費用從保修金中列支。發(fā)生涉及房屋結(jié)構(gòu)安全，或嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故時，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可先行墊資維修，并應(yīng)當(dāng)保存相關(guān)證據(jù)，在責(zé)任認(rèn)定明確后，符合本辦法規(guī)定的保修金使用情形的，可以申請使用保修金清償。保修金使用后，物業(yè)主管部門應(yīng)在維修工程結(jié)算之日起30日內(nèi)將保修金使用明細(xì)函告開發(fā)企業(yè)。

《辦法》提出，可根據(jù)開發(fā)企業(yè)信用狀況、資質(zhì)等級、售后服務(wù)體系建立等情況適當(dāng)降低保修金收取標(biāo)準(zhǔn)，并對相應(yīng)條件進行了規(guī)定，其中包括：開發(fā)企業(yè)購買了承保內(nèi)容、金額、期限不低于保修責(zé)任的工程質(zhì)量責(zé)任保險的，所承保物業(yè)可不交存保修金；通過住宅性能認(rèn)定終審的3A級、2A級、1A級的開發(fā)項目，可分別相應(yīng)降低或退還該項目保修金交存比例的3個、2個、1個百分點；獲得廣廈獎、魯班獎等國家級優(yōu)良工程獎和國家康居示范工程，省優(yōu)秀住宅小區(qū)、泰山杯等省級優(yōu)良工程獎，市級優(yōu)秀住宅小區(qū)等市級優(yōu)良工程獎的項目，可在該項目獲獎后分別退還3個、2個、1個百分點比例的保修金；開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證體系及售后維修服務(wù)體系健全，企業(yè)信用等級較高或者前期物業(yè)管理質(zhì)量控制措施到位的項目，交存標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但最多不超過1個百分點。

上述情況可累計計算，實際交存比例最低不得低于新建物業(yè)建筑安裝總造價的1%。物業(yè)主管部門可以根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r水平統(tǒng)一測算核定不同類型建筑的建筑安裝造價平均數(shù)額，并將開發(fā)企業(yè)需交存的保修金標(biāo)準(zhǔn)和具體數(shù)額函告開發(fā)企業(yè)和商品房預(yù)售資金監(jiān)管部門。