整個房地產的局勢已經比較明朗了，房地產的拐點或者說過去住宅的增量時代宣布結束。相信大家對未來城市會出現大分化，各個區(qū)域的房地產會出現大分化。也已經看到了，我想今天會跟大家結合一些基礎數據來跟大家討論未來的大方向。

首先我們看幾個基本的數據，這幾個數據得出一個結論：中國房地產首先是一個貨幣現象，其次是一個政府控制的土地供應現象，最后才是一個需求現象。

近幾年的房價上漲首先是一個貨幣現象

大家知道09年金融危機來的時候，中國進行了一個四萬億的刺激，實際上這四萬億的刺激僅僅是政策或者央行的一個刺激手段。加上各個地方政府以及基礎設施投資的延續(xù)，實際上最近這幾年，貨幣擴張的努力一直沒有停止。從09年到今年，差不多6年的時間，我們的廣義貨幣差不多增長了70萬億。這相當于每個月增加一萬億左右的貨幣，如果以十三億人算，相當于每個月給每個中國人印七八百塊錢，所以中國這幾年的房價上漲，其實首先是一個貨幣現象，也就是說在增發(fā)的時候，貨幣自然就貶值。

房價的背后同時是一個土地供應問題

第二，土地供應：整個政府對土地供應拿捏得非常好，他總是在告訴你說土地沒了。這樣的好處是政府在控制土地供應的節(jié)奏，從而使得土地出讓金價格不斷在增加。大家去看看各個區(qū)域政府財政中土地出讓金所占的比例。像北京上海這樣的一線城市，土地出讓金的比例都能占到整個財政半劈江山。這意味著房價的上漲，其實間接地讓政府從老百姓手里，把增發(fā)的貨幣拿回來了。這相當于把老百姓的存款，特別是把工薪階層的存款又拿回來了。這其實是非常讓人心痛的財產轉移。

房地產供求關系在發(fā)生實質性的變化

接下來看房地產的貨幣現象加上土地供應控制的緊缺，導致房價在最近十年的上漲。盡管如此，因為沒有其他的投資渠道，加上中國人對住房特殊的偏愛，使得房地產出現一個黃金的十年。最后的結果是，中國城鎮(zhèn)人均居住面積從原來的18%左右到現在的32%，也就是中國城鎮(zhèn)的居住面積，從房地產的供應來講是基本飽和了。但現在這兩個要素都發(fā)生了變化：貨幣供應，增發(fā)的速度慢了很多，而且李克強總理明確說了，不會繼續(xù)刺激房地產。第二是，土地供應量是逐年增加的，前幾年都是十五、十六萬公頃，去年是20萬公頃，今年我估計也不會少。也就是說，貨幣的發(fā)行是緊縮的，土地的供應量是增加的，房地產的供求關系正在發(fā)生一個實質性的變化。即使一線城市的火爆，也并不能掩蓋這個問題。看未來！

更可怕的是，現在土地出讓金的價格仍然保持在高位，意味著房地產企業(yè)就基本不賺錢，也就是說住宅商賺到錢的可能性越來越小。過去，土地出讓金增加，只要房價上漲基本上就可以把土地出讓金的成本打掉?，F在看來，土地出讓金在增加，房價不增長的話，基本上住宅地產的利潤到此為止。

這里有一個數據是值得大家注意的：在最近一年左右，房地產開發(fā)的融資規(guī)模除以房地產開發(fā)投資，比例在1.8左右。這個比例是非常高的，意味著房地產的資金是并不缺的，也就是說很多房地產公司是非常有錢的，而有錢就得投資，這就意味著今年的住宅的量還會增加。所以我個人的結論是：住宅基本上不會有錢賺了，中國房地產行業(yè)以住宅為主體的巨無霸成長歷史到此結束了。

在過去十年，出現了像過去萬科，恒大、綠地一大批五百強企業(yè)。但是房地產的增長跟房價上漲和巨大的需求是相關聯的，到住宅基本掙不到錢的時候，這些大的房地產企業(yè)怎么辦？大家發(fā)現，萬科在一兩年前就開始轉型，基本的步驟就是做城市基礎設施的運營商，比如垃圾處理，自來水管理，物業(yè)電商等。另外一個方式是到海外。按照萬科的規(guī)劃，是希望在五年或者更長的時間，調整業(yè)務鏈，使得萬科銷售額的1/3是海外帶來的。大家知道這個海外的銷售不是賣給外國人，而是賣給到海外的中國人。中國的富豪們都移民海外，為小孩上學等購置住宅，相應的購房習慣也會帶過去，所以在洛杉磯，紐約這些地方，華人的購買欲望是很強烈的，所以萬科1/3的銷售額從海外來。這就是萬科的出路，其實也明確的表達了房地產的出路。住宅不會有太大的余地了，或者說以住宅為主體的瘋狂成長期已經到此為止了。

中國房地產正在進入后住宅時代

上次，我跟以為地產老總交流的時候，就談到這個問題：相當一批以住宅為主體的地產公司，面臨著未來的戰(zhàn)略選擇問題。因為在住宅上還會有很大的量，還會有繼續(xù)發(fā)展，但是不會有太多錢可賺。這種情況在三四線城市表現更為明顯，因為三四線城市房價上漲得慢，但土地出讓金在上漲的，而且房地產有各種苛捐雜稅，所以三四線城市的住宅就更沒有利益可賺。

這就是我想跟大家分享的一個觀點，也是我兩個月前跟大家提到的：中國的房地產已經出現拐點。今天我想更加明確跟大家講一個觀點：中國的住宅時代已經基本結束，正式進入后住宅時代，也就是進入到多業(yè)態(tài)時代。我們需要把房地產的范圍擴大，房地產不僅僅是住宅，也包括了巨大的逆城市化進程。比如像西方人均收入過8000美金之后，大量的設施，大量的商業(yè)往城郊轉移的逆城市化的消費過程。

所以從大的房地產概念上講，中國房地產還會有巨大的發(fā)展，只是它的內涵會發(fā)生巨大的變革——也就是住宅的份額會越來越少，而像旅游，養(yǎng)老養(yǎng)生地產，文化地產，娛樂地產等等這些消費型的地產正式登上歷史舞臺。未來的巨無霸，未來主流的企業(yè)，將會是以城鎮(zhèn)化的多業(yè)態(tài)的形式出現，這就是我今天想跟大家分享的觀點：中國的房地產正在進入后住宅時代。