滿心歡喜地付了定金，誰知房子居然漏水，這還買不買？定金能不能退？這是劉女士的困境。昨天(11月15日)，上城人民法院審理了這起合同糾紛案件。
　　交了定金卻發(fā)現(xiàn)屋頂漏水
　　今年5月，劉女士相中了一套二手房，在檀香園小區(qū)，房子是頂樓，面積有150多平方米，還是學(xué)區(qū)房。原本480萬的房子，通過房產(chǎn)中介一番交涉，最終房東吳先生同意以450萬的價格賣給劉女士，不過要交15萬定金。
　　6月17日，雙方簽訂《房屋買賣意向書》，付好定金后，劉女士高高興興去看房，結(jié)果被客廳和臥室上方巨大的水漬印給驚呆了，“我是晚上看的房，當(dāng)時根本沒注意到，中介也沒跟我說，如果知道漏水這么嚴(yán)重，我就不會買了?！?/span>
　　再三糾結(jié)，考慮到孩子過兩年入學(xué)問題，劉女士告訴房東，只要房子能修好，她仍然愿意買，修不好肯定不買。
　　劉女士說，樓頂?shù)?/span>保溫層都壞了，鋼筋也都外露了，她也跟物業(yè)了解過，房子還在保修期內(nèi)，可以讓開發(fā)商維修，不過涉及到整個外墻修繕，要征得業(yè)委會同意，需要一定的時間。
　　劉女士希望房東能夠盡快處理，但到了6月30日，也就是雙方約定簽訂正式轉(zhuǎn)讓合同這天，漏水問題還是沒有解決，劉女士拒絕簽訂合約。
　　而吳先生的意思是，他會按照開發(fā)商建造質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對房子進(jìn)行修補(bǔ)，但他急需資金才低價賣出，不能無限期地等下去，他要求劉女士繼續(xù)按照協(xié)議，在7月15日前付清首付150萬，不然承擔(dān)違約責(zé)任，定金不退，房子繼續(xù)出售。
　　“既然急賣，就更應(yīng)該把房子維護(hù)好啊，我們也是著急買，那么高的意向金表明我們是誠心，我也明確表示，只要能修好我肯定買，但現(xiàn)在房子不能正常使用，達(dá)不到交易標(biāo)準(zhǔn)，又要我先付錢，這怎么接受?！庇谑?，劉女士一紙訴訟，把吳先生告上法庭，并要求退還15萬元定金。
　　昨天在法庭上，吳先生的辯護(hù)律師表示，房子只是輕微漏水，不影響使用，不能成為劉女士拒絕付款的理由，“她要求我們對房子保修50年，條件苛刻，而且簽合同當(dāng)天，還找了專業(yè)人員過來，這說明她早有預(yù)謀，根本沒有誠意。”
　　這個說法，劉女士很不贊同，“每次都是我主動聯(lián)系房東，在發(fā)現(xiàn)問題后一個多星期，房東沒有采取任何措施解決漏水，到底是誰更沒有誠意?！?/span>
　　法庭決定擇日宣判。
　　一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，誰來承擔(dān)責(zé)任？
　　相比新房，二手房具有價格低、地段好等優(yōu)勢，但有些因?yàn)榻ㄔ炷甏眠h(yuǎn)，且使用時間長，容易出現(xiàn)外墻滲水、下水管道堵塞等問題。
　　一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，誰來承擔(dān)責(zé)任？房產(chǎn)中介、房東、物業(yè)，還是開發(fā)商？昨天，我們也咨詢了一些房產(chǎn)中介和律師的意見。
　　如果買賣雙方出現(xiàn)矛盾，作為房產(chǎn)中介，主要是起協(xié)調(diào)作用。
　　至于房東，在出售時，把房子瑕疵如實(shí)告知買方，如果出現(xiàn)問題，不需要承擔(dān)過多責(zé)任，相反地，若是故意隱瞞房屋質(zhì)量問題，則需承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　如果房子存在隱蔽的質(zhì)量問題，是房子本身問題，而不是原房東在裝潢、使用過程中所產(chǎn)生的，而且房東也并不知情，那就不需要承擔(dān)保證責(zé)任。
　　與此同時，買家可以以房屋所有人的身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修或賠償責(zé)任。
　　買房者利益，該如何來保障？
　　但在實(shí)際操作中，卻要復(fù)雜得多。
　　由于涉及到各方利益，一般房產(chǎn)中介不會主動把房子的問題告訴看房者。同樣，房東是否故意隱瞞房子質(zhì)量問題，這也很難取證。這就要求購房者多加留心，最好找專業(yè)人士驗(yàn)房。
　　浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示，一些二手房的明顯問題，比如頂樓很可能出現(xiàn)漏水，而一樓容易出現(xiàn)下水道堵塞等，這些問題是否存在，由誰來解決，再比如，家電、家具等如何處理維護(hù)，房產(chǎn)名下原業(yè)主的戶口何時遷出等等，這些在正式簽約時要跟房產(chǎn)中介或房東確認(rèn)清楚。
　　簡單來說，購房者要盡可能多地了解房子的全面信息，看看業(yè)主論壇，走訪物業(yè)，了解停車場地、水電氣收費(fèi)情況，以及前任業(yè)主是否有欠費(fèi)記錄，并注意觀察電梯品牌及運(yùn)行速度等等。
　　考慮到一些熱門二手房，有幾撥買家排隊看房，購房者連“議價權(quán)”都很小，很多人來不及仔細(xì)挑房子的毛病，就決定是否購買。
　　一個比較好的做法是，付款時保留一筆尾款，“要保證在簽物業(yè)交割單時，前任物業(yè)把所有問題都解決了，再去付清尾款，這樣能比較好地保障購房者利益?！?/span>
　　同樣，針對本案中的維修問題，浙江吳山律師事務(wù)所律師張德發(fā)也提出了補(bǔ)救措施，以保證金形式督促房東完成修補(bǔ)，“讓出賣方維修，為制約對方，建議訂個協(xié)議，在支付房價時保留一定尾款或在支付房款后讓對方給付一定的維修保證金，如果對方未按約定期限維修，可另外請專業(yè)機(jī)構(gòu)維修，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
　　他也建議，買賣雙方在簽訂購房意向書時，最好多約定一條，“保證房產(chǎn)正常使用”，避免不必要的糾紛。