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57家房企年內(nèi)拿地近5000億中糧樓面單價(jià)近4萬

發(fā)布時(shí)間：2016-11-03新聞來源：中國防水企業(yè)網(wǎng)

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截至10月27日，據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自今年1月1日以來，全國一、二線城市住宅用地土地出讓金達(dá)1.08萬億元，平均樓面價(jià)為6274.67元平方米，平均溢價(jià)率為74.91%。

如此高的平均溢價(jià)率背后，事實(shí)上已經(jīng)折射出房企在公開市場(chǎng)搶地的慘烈程度。據(jù)另一組數(shù)據(jù)顯示，自今年1月1日以來，57家上市房企(包括內(nèi)房股)總計(jì)拿地4835.8億元，而樓面地價(jià)排在前12位的房企拿地樓面單價(jià)都超過2萬元平方米，其中多數(shù)為國企。

多位分析人士認(rèn)為，今年前三季度，地王集中誕生，國企猛搶地王，表外融資流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，加劇企業(yè)搶地?cái)U(kuò)張意愿。進(jìn)入10月份后，22個(gè)城市集中調(diào)控以來，這些地王未來將面臨難以入市的下行周期，屆時(shí)，企業(yè)壓力將明顯增加。

拿地直逼5000億元

據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自今年1月1日以來，全國一、二線城市總土地出讓金高達(dá)1.34萬億元，平均樓面價(jià)3720.96元平方米，平均溢價(jià)率為61.41%。其中，在規(guī)劃建筑面積占比數(shù)據(jù)中，住宅用地占47.9%、工業(yè)用地占34.4%、商服用地占14%，其他用地占3.7%。

從企業(yè)拿地角度來看，宅地和商服用地占絕對(duì)主流。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，57家上市房企年內(nèi)拿地總計(jì)705宗，規(guī)劃建筑面積8269萬平方米，拿地總額4835.8億元，而去年同期，這些房企拿地總額不足3000億元。

值得關(guān)注的是，據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在上述57家上市房企中，中糧地產(chǎn)、首開股份、信達(dá)地產(chǎn)、北京城建、葛洲壩、中鐵置業(yè)、綠城中國、金隅股份、華發(fā)股份、禹洲地產(chǎn)、雅居樂集團(tuán)和華僑城12家上市房企樓面地價(jià)均超過2萬元平方米，分別為38931元平方米、37761元平方米、36679元平方米、29432元平方米、27839元平方米、27768元平方米、27626元平方米、25518元平方米、23648元平方米、23636元平方米、21885元平方米和200087元平方米。

而去年同期拿地樓面價(jià)最高的則是葛洲壩，為24786元平方米。

具體來看，拿地樓面價(jià)在1萬元平方米-2萬元平方米之間的房企有13家，占比為22.8%，包括招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、陽光城和融創(chuàng)中國等企業(yè);拿地樓面價(jià)在5000元平方米-10000元平方米之間的是16家，占比為28%。

更為值得注意的是，據(jù)Wind這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國海外發(fā)展拿地樓面價(jià)為1929元平方米，可見其保持行業(yè)高利率運(yùn)營模式的制勝法寶了。

記者注意到，在拿地樓面價(jià)高的房企中，國企占據(jù)絕大多數(shù)，且拿地價(jià)格較高。

“2015年至今參與過地王項(xiàng)目的房企均發(fā)行了一定規(guī)模公司債，包括A股和內(nèi)房股”中信建投房地產(chǎn)分析師陳慎在一份研究報(bào)告中表示，在本輪周期中，房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)一步升級(jí)換代，在各個(gè)環(huán)節(jié)如拿地、銷售等均有融資產(chǎn)品創(chuàng)新，有些表外融資通過各種渠道流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，包括購房尾款、物業(yè)費(fèi)等ABS融資創(chuàng)新。另外，還有非標(biāo)債權(quán)融資和民間借貸等，這些產(chǎn)品雖然有助于改善企業(yè)杠桿，但部分產(chǎn)品如拿地環(huán)節(jié)的杠桿配資等也蘊(yùn)含并放大風(fēng)險(xiǎn)。

房企多渠道拿地

土地盛宴難以抑制之下，開發(fā)商利潤(rùn)進(jìn)一步遭到侵蝕。今年上半年， 135家上市房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為5695.3億元，相比2015年同期的4118.4億元漲幅高達(dá)37.11%;合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)464.3億元，相比2015年同期的415.3億元漲幅為11.80%。

然而，從平均利潤(rùn)率來看，今年上半年120家房企的凈利潤(rùn)率只有8.15%，比去年同期下降1.95個(gè)百分點(diǎn)。在房企整體融資成本下調(diào)的背景下，凈利潤(rùn)的下降主要系土地成本上升所致。

“今年拿地很難，找到低價(jià)的優(yōu)質(zhì)地塊更難，即使有好的地塊，對(duì)手也太多”，一家上市公司負(fù)責(zé)拿地的相關(guān)人士曾向記者透露，為了能拿到位置優(yōu)越，產(chǎn)權(quán)清晰的土地，這大半年的壓力空前。

鑒于此，對(duì)于有央企背景的房企來說，重組是獲得優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的重要渠道。以保利地產(chǎn)為例，作價(jià)23億元收購中航地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，涉及中航地產(chǎn)旗下11個(gè)子公司。此外，中國海外發(fā)展也通過重組手段獲得了大量土地儲(chǔ)備。

而沒有國資背景提供強(qiáng)大低成本融資渠道的民營企業(yè)開始尋求公開市場(chǎng)以外的渠道來找地，比如，通過股權(quán)并購，收購爛尾項(xiàng)目等手段獲得低成本的土地儲(chǔ)備，這也是融創(chuàng)中國、恒大地產(chǎn)頻繁發(fā)起并購的重要目的之一。

鑒于此，業(yè)界認(rèn)為，在未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如何合理補(bǔ)充土地儲(chǔ)備將決定一個(gè)企業(yè)的生存狀態(tài)和利潤(rùn)水平。而在一窩蜂重回一、二線城市投資的投資法則下，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，高價(jià)地的出現(xiàn)難以控制，此時(shí)擁有布局合理的土地儲(chǔ)備的房企估值和土地紅利都很高，若股權(quán)再相對(duì)分散，開發(fā)能力較弱，則會(huì)成為龍頭房企通過股權(quán)收購?fù)庋訑U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，能達(dá)到低成本調(diào)動(dòng)高銷售額的效果。

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